為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？因?yàn)榇蠖鄶?shù)的學(xué)區(qū)房都屬于年代比較久遠(yuǎn)的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)去世，這類(lèi)房屋很可能發(fā)生遺產(chǎn)繼承糾紛。也正是因?yàn)檫@種特殊性，我們必須提醒大家在購(gòu)買(mǎi)年代比較久遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)房時(shí)，一定要向賣(mài)方詳細(xì)詢問(wèn)房屋的來(lái)源，是從市場(chǎng)購(gòu)得，還是繼承取得，并將房屋的來(lái)源情況，作為合同的一部分寫(xiě)入房屋買(mǎi)賣(mài)中，以保障自己的權(quán)益。
產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權(quán)能否過(guò)戶。說(shuō)到這一點(diǎn)，很多人可能認(rèn)為夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見(jiàn)。因?yàn)�，有些單位的房改并不徹底，�?dǎo)致賣(mài)房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導(dǎo)致合同無(wú)法履行。我們?cè)?jīng)處理過(guò)這樣一個(gè)案子，在北京天壇附近的某學(xué)區(qū)房，楊先生樓上鄰居的房子可以上市交易，但楊先生的房子單位就是不同意賣(mài)，導(dǎo)致楊先生向買(mǎi)房人支付了一筆違約金。因此，在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)內(nèi)單位房改房時(shí)，一定要問(wèn)清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。
戶口糾紛
戶口糾紛分為兩種情況，一是賣(mài)方的戶口沒(méi)有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買(mǎi)房人的戶口無(wú)法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個(gè)以上的戶口本，但賣(mài)房子女還在學(xué)校就讀，該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個(gè)戶口的子女入學(xué)。
不管是哪一種情況，最好的預(yù)防對(duì)策就是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應(yīng)該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計(jì)算，每逾期一天遷走，就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān)，才能保證交易安全。
除了在合同中約定違約責(zé)任外，在決定購(gòu)買(mǎi)該學(xué)區(qū)房前，最好是與賣(mài)方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān)，共同核實(shí)房屋內(nèi)戶口情況。
房產(chǎn)中介虛假信息糾紛
這類(lèi)糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關(guān)系，我們遇到的大多數(shù)案子，都是中介運(yùn)用自身的信息優(yōu)勢(shì)忽悠買(mǎi)賣(mài)雙方簽協(xié)議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。
給大家介紹一個(gè)案例，楊女士有一居室想要出售，房產(chǎn)中介小王為了得到這套房源，就向楊女士暗示，自己通過(guò)朋友關(guān)系獲知楊女士的這套房產(chǎn)所在的小區(qū)明年就會(huì)被劃歸為學(xué)區(qū)房，到時(shí)房?jī)r(jià)一定會(huì)大漲。楊女士聽(tīng)了小王的話，就將該房屋交給小王他們店掛牌銷(xiāo)售。后來(lái)，小王就將此房推薦給趙女士，并跟趙女士介紹說(shuō)，聽(tīng)房主說(shuō)此房明年劃歸學(xué)區(qū)房。如果今年購(gòu)買(mǎi)，明年一定能賺一大筆。結(jié)果楊女士與趙女士就在小王的撮合下，簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，并支付房款。但到了第二年此房并未被劃為學(xué)區(qū)房，這時(shí)趙女士先找到楊女士討要說(shuō)法，楊女士覺(jué)得很委屈。二人便一起找到了中介小王，小王解釋說(shuō)，自己當(dāng)時(shí)只是推斷可能會(huì)成為學(xué)區(qū)房，這本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)。
后來(lái)，因?yàn)闂�、趙沒(méi)有證據(jù)證明當(dāng)時(shí)小王存在欺騙，訴訟請(qǐng)求被法院駁回。我們給大家的提示是，目前我國(guó)房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊，不管是賣(mài)方還是買(mǎi)方在決定交易前，一定要去學(xué)校或其上級(jí)主管部門(mén)核實(shí)情況，再?zèng)Q定是否交易。
賣(mài)方惡意漲價(jià)糾紛
這類(lèi)糾紛是最常見(jiàn)的一類(lèi)，說(shuō)白了就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣(mài)方想多賺錢(qián)，并且只要違約金的數(shù)額低于房?jī)r(jià)上漲的幅度，賣(mài)方就敢違約。預(yù)防賣(mài)方惡意漲價(jià)的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對(duì)較高的違約責(zé)任，使賣(mài)方不敢越雷池半步。
一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時(shí)間內(nèi)就開(kāi)始按天計(jì)算賣(mài)方遲延履行的違約金。
其次，還要約定如果出現(xiàn)一房二賣(mài)或多賣(mài)時(shí)，要支付不低于總房款20%的違約金。
最后，還要約定如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，違約金不足以補(bǔ)償損失的，應(yīng)按照買(mǎi)方實(shí)際的差額損失賠償。
以上三種約定，因受篇幅所限不能詳細(xì)講解，大家可以把握一個(gè)原則，將違約金的數(shù)額約定相對(duì)高些，增加賣(mài)方違約成本，交易安全就越有保障。
其實(shí)學(xué)區(qū)房比起一般房屋的特點(diǎn)就是，一頭連著“學(xué)”，一頭連著“房”。 學(xué)區(qū)房受到追捧而成為“硬通貨”，除了家長(zhǎng)們的“望子成龍、望女成鳳”的特點(diǎn)外，更揭示了教育資源配置不合理的問(wèn)題。關(guān)于學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)糾紛問(wèn)題，其實(shí)與普通房產(chǎn)糾紛沒(méi)有太大區(qū)別，只不過(guò)在這類(lèi)房產(chǎn)上的糾紛更容易發(fā)生。 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 2頁(yè) 1 2 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專(zhuān)家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
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