房企再融資的每一步進(jìn)展都牽動(dòng)著市場(chǎng)神經(jīng)。近日，至少有兩家房企被監(jiān)管層口頭通知“暫緩報(bào)送”再融資方案。從流程上看，兩家企業(yè)再融資方案均已通過(guò)股東大會(huì)審議，若證監(jiān)會(huì)受理且審核通過(guò)，這將成為首批房企再融資重啟的案例。不過(guò)從目前來(lái)看，推進(jìn)還須等待相關(guān)細(xì)則。
被監(jiān)管層口頭通知“暫緩報(bào)送”再融資方案的房企，究其原因，無(wú)關(guān)企業(yè)自身，而是監(jiān)管層尚未在技術(shù)層面對(duì)房企再融資開(kāi)閘做好準(zhǔn)備。自2010年以來(lái)，作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的一部分，房地產(chǎn)企業(yè)的上市、再融資和并購(gòu)重組已經(jīng)停滯三年多時(shí)間。8月2日，新湖中寶披露了55億元的定向增發(fā)預(yù)案后，上市房企再融資方案陸續(xù)出爐，8月共有12家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司宣布定向增發(fā)預(yù)案，預(yù)計(jì)融資達(dá)到306.7億元。截至目前，共有超過(guò)16家房企披露定向增發(fā)預(yù)案，融資大多用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。另有數(shù)家房企涉及資產(chǎn)注入和債券發(fā)行。
事實(shí)上，證監(jiān)會(huì)關(guān)于上市房企再融資的口徑也一直未變，最新的回應(yīng)是在今年8月24日。當(dāng)日在武漢舉行的湖北省上市公司再融資培訓(xùn)研討會(huì)上，證監(jiān)會(huì)有關(guān)人士表示，目前可明確的是，按照“新國(guó)五條”精神，對(duì)四類(lèi)違法違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)暫停融資審批，對(duì)未違法違規(guī)者則按正常審核程序推進(jìn)。
自從今年8月2日新湖中寶發(fā)布定增公告以來(lái)，已有約20家上市房企公布再融資預(yù)案，但有接近監(jiān)管層的人士卻表示，“目前還沒(méi)有接受任何一家房企的定增申請(qǐng)。”對(duì)于房地產(chǎn)融資“開(kāi)閘”，按目前證監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定，募集資金進(jìn)行變相商業(yè)開(kāi)發(fā)是不鼓勵(lì)的。企業(yè)如果用自有資金且能通過(guò)國(guó)土部審核這一新程序仍可開(kāi)發(fā)，但很顯然，監(jiān)管層并未取消這一新增程序。最近的一例房地產(chǎn)融資是華夏幸福，該公司9月2日公告，擬以不低于32.06元/股的價(jià)格定向增發(fā)1.9億股A股，募集資金不超過(guò)60億元，投向包括大廠田各莊新民居建設(shè)項(xiàng)目等7個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這也是今年以來(lái)規(guī)模最大的融資預(yù)案。
近期，房地產(chǎn)企業(yè)再融資的閘門(mén)似乎悄悄被打開(kāi)，盡管監(jiān)管層對(duì)房企再融資“不松綁”的口徑?jīng)]有變化，但數(shù)家房地產(chǎn)上市公司已公布了再融資方案。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，目前共有11家房企提出再融資預(yù)案，同時(shí)另有多家房企停牌謀劃重大事項(xiàng)。上市房企的再融資的放開(kāi)，既有利于房企借道“棚戶區(qū)改造”機(jī)會(huì)再融資、進(jìn)入重點(diǎn)城市的中心區(qū)域市場(chǎng)，對(duì)于地方性國(guó)企、一些大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，則可能會(huì)帶來(lái)新的投資和市場(chǎng)布局開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。
作為資本密集型行業(yè)，過(guò)去三年，不少房企通過(guò)房地產(chǎn)信托、基金等方式募集資金的成本逐漸攀高。相比其他融資渠道，再融資本身所具有的種種優(yōu)勢(shì)也讓上市房企趨之若鶩。一方面，融資成本比較低。作為股權(quán)融資，和房地產(chǎn)企業(yè)大量采用的債券融資相比更為直接，能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定地獲取融資資金；另一方面，從財(cái)務(wù)角度分析，其資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)也是比較優(yōu)化，能夠降低負(fù)債率。
對(duì)目前的A股而言，不論是IPO還是再融資都存在一個(gè)不容忽視的缺點(diǎn)，即“重融資，輕回報(bào)”。如果上市房企通過(guò)股權(quán)再融資，除了發(fā)行費(fèi)用之外，幾乎無(wú)需再支付其他融資費(fèi)用，房企融資成本無(wú)疑大幅下降。也就是說(shuō)，再融資的放開(kāi)，使房企能夠通過(guò)股市快速有效募集資金，資金的使用成本也隨之降低。自2010年以來(lái)，房企再融資之路已被暫時(shí)卡住，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恢復(fù)部分房企的再融資功能，與中央提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的基調(diào)是一致的。目前中央正牽頭制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，其中一項(xiàng)內(nèi)容就是增供應(yīng)、保剛需，從根本上緩解供需矛盾。如今之所以有多家上市房企公布融資計(jì)劃，表明上市房企已經(jīng)捕捉到某種信號(hào)，進(jìn)而改變其行為。
部分上市房企之所以敢于通過(guò)再融資投資剛需項(xiàng)目，也是看準(zhǔn)了樓市供應(yīng)將增加的風(fēng)向標(biāo)。但由于房地產(chǎn)業(yè)善于資金騰挪，一旦放開(kāi)再融資，不僅資金監(jiān)管是難題，更重要的是，如一些房企將原本用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的錢(qián)用于買(mǎi)地，而依靠融資來(lái)補(bǔ)充流動(dòng)性，勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)投機(jī)熱潮，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以控制。一方面，對(duì)于爭(zhēng)搶“地王”的上市房地產(chǎn)公司而言，如果能通過(guò)股市再融資，勢(shì)必會(huì)給不斷上升的房?jī)r(jià)帶來(lái)推波助瀾的作用；另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策向何處去，不僅關(guān)系到公眾切身利益，也直接關(guān)系到宏觀調(diào)控的成敗，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成敗。只有不折不扣地執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，才能切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。因此，繼續(xù)凍結(jié)這部分融資需求應(yīng)是房地產(chǎn)調(diào)控的應(yīng)有之義。
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