土地增值稅的征收制度不健全
按照土地增值稅條例，這個稅種最低稅率30%，最高60%，是四級累進(jìn)稅率。但在各地的實(shí)際征收中，這個征收方式基本沒有落實(shí)。
那么，各地是如何征收土地增值稅的？據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷售收入的1%~5%預(yù)征率進(jìn)行預(yù)計(jì)征收。等到項(xiàng)目結(jié)束后，再由開發(fā)商自查自補(bǔ)。很少聽到有地方是嚴(yán)格按照四級累進(jìn)稅率進(jìn)行土地增值稅征收的。
一位證券分析師介紹，上市房地產(chǎn)企業(yè)基本上是按照1%的預(yù)征率來計(jì)提土地增值稅的。
“土地增值稅的征收制度不健全，房地產(chǎn)開發(fā)周期一般都比較長，增值也是一直在變化的。”汪利娜告訴記者，地方稅務(wù)部門很難征收這個稅，最后就采取預(yù)征的方式，在開發(fā)商立項(xiàng)的時候就預(yù)先算一個數(shù)，先征收一部分，然后等項(xiàng)目結(jié)束了才清算。但開發(fā)商不斷跟政府討價還價。政府部門也是如此，在財(cái)政收入豐盈的時候就會讓步，手頭缺錢的時候就會讓企業(yè)多交一些。
正是這種討價還價，讓土地增值稅的征收變成了一本糊涂賬。在汪利娜看來，這中間有太多的漏洞可以鉆，房地產(chǎn)企業(yè)到底漏了多少土地增值稅，可能稅務(wù)部門自己都不清楚。
張開順是北京致通振業(yè)稅務(wù)師事務(wù)所的專業(yè)稅務(wù)師，他為多家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過稅務(wù)規(guī)劃培訓(xùn)。在他看來，造成土地增值稅征收困難的主要原因在于這個稅種本身。
“這個稅太過復(fù)雜，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)來說復(fù)雜，對稅務(wù)部門來說同樣復(fù)雜。”張開順說，房地產(chǎn)開發(fā)周期長，一般情況下3年都算快的，長的能有十幾年。而土地增值稅恰恰是要在整體項(xiàng)目結(jié)束之后才能征收，在這期間，房價是在不斷變化的，企業(yè)的成本也在不斷變化，要征收土地增值稅，就要算清楚增值了多少，還要算清楚哪些成本是應(yīng)該扣除的。這樣的工作需要專業(yè)的團(tuán)隊(duì)才有可能完成，一般的稅務(wù)部門工作人員可能都弄不清楚。地方稅務(wù)部門也沒有精力去做這樣的核算。
在另外一個層面，房地產(chǎn)企業(yè)必然是趨利的主體，天然就有避稅的沖動。
“房地產(chǎn)企業(yè)沒有愿意足額繳納土地增值稅的，也沒有哪家企業(yè)愿意早交稅，都是拖到最后一刻才交。”張開順說，如果嚴(yán)格執(zhí)行四級累進(jìn)稅率，土地增值稅是一個非常厲害的稅種，會對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流造成巨大影響。但大部分房地產(chǎn)企業(yè)都跟政府關(guān)系很好，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目結(jié)束后還有一部分土地增值稅沒有交。
當(dāng)然，也有企業(yè)被稅務(wù)部門要求清算的。據(jù)張開順介紹，當(dāng)稅務(wù)部門實(shí)在算不清楚，而又堅(jiān)持進(jìn)行清算的時候，往往會根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)算出一個數(shù)字讓企業(yè)交稅，但這個數(shù)往往會導(dǎo)致企業(yè)喊冤，因?yàn)椴恢朗窃趺此愠鰜淼摹?/P>
有不少規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)在遇到土地增值稅清算的時候干脆選擇跑路，讓稅務(wù)部門找不到。
“企業(yè)和稅務(wù)部門對這個稅種都很頭疼，雙方都覺得別扭。”張開順說，企業(yè)肯定不愿多交稅，稅務(wù)部門要證明企業(yè)沒有足額交稅還需要拿出證據(jù)，費(fèi)時費(fèi)力。
土地增值稅何去何從
律師李勁松點(diǎn)名29家房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅后，多名專家都對此發(fā)表了看法，但至今沒有人能夠確切地判斷這29家企業(yè)是否真的拖欠了巨額稅款。
張開順告訴記者，上市房地產(chǎn)企業(yè)公開的應(yīng)交未交的土地增值稅數(shù)目基本上都是各地稅務(wù)部門默許的，如果稅務(wù)部門認(rèn)為這些企業(yè)有問題，完全可以根據(jù)這些企業(yè)的年報要求企業(yè)交稅，但現(xiàn)在看不到這種情況。
財(cái)經(jīng)評論員、注冊稅務(wù)師李寧對此有一個基本判斷，那就是房地產(chǎn)企業(yè)在逃避社會責(zé)任。在李寧看來，近年來，針對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，由于稅種復(fù)雜，加上房地產(chǎn)企業(yè)滾動開發(fā)等特點(diǎn)，實(shí)際上很多房地產(chǎn)企業(yè)并未按照稅法的規(guī)定實(shí)現(xiàn)應(yīng)繳盡繳，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款現(xiàn)象比較普遍。這也是近年來房地產(chǎn)調(diào)控失敗的一個因素。
在中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)（微博）看來，土地增值稅清算與針對個人的二手房轉(zhuǎn)讓個稅相似，規(guī)定早就有，但實(shí)施起來太過困難。
看起來，這似乎又是一個執(zhí)行成本很高的稅收政策。那么，是繼續(xù)這個稅種的征收，還是換個思路、換個方法？
張開順認(rèn)為，“長遠(yuǎn)看，恐怕土地增值稅只是一個過渡期的稅種，肯定會被別的稅種所代替。”
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