這就要依靠開發(fā)商進行協(xié)助——退房。
一般來講，炒房團都會和開發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時可以退房，開發(fā)商也可以隨時將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收，因為退房不需要交任何稅款。由于是以開盤價的低折扣價格買入，退房意味著炒房團可以直接鎖定利潤。
這樣的退房操作一般是在期房交房、開發(fā)商撤場之前。因此，實際上，炒房團持有房屋的時間一般也就這么長，往往不超過一年半，而收益一般是房價的30%。
房屋真正的銷售都是通過開發(fā)商的銷售團隊或者專業(yè)的房屋銷售公司來解決。此時炒房團擁有的房子和開發(fā)商還留有的房子就會一起賣，進行混合銷售。這樣，真正的買房人Cye.com.cn根本不知道自己所購買的是炒房團的房子還是開發(fā)商的房子，挑中了一套炒房團的房子，炒房團就退這一套，在購房者眼中是與直接購買開發(fā)商的房子沒有區(qū)別的。這樣的結果就是退房率超高，北京出現(xiàn)不少樓盤顯示的退房率居然超過100%，也就是所有出售的房子被退過一遍，這背后就是炒房團的功勞了。
炒房團的每一個環(huán)節(jié)都經(jīng)過了專業(yè)人員的實戰(zhàn)演練，絕不是書齋中專家的紙上談兵。
鏈條三：建安公司入伙避稅與提現(xiàn)
開發(fā)商與炒房團的合作還有一個更高的等級，就是在建筑安裝（下稱“建安”）成本領域，幫助房地產(chǎn)開發(fā)商規(guī)避高額稅收。
中國房地產(chǎn)行業(yè)的相關稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%~60%，所得稅是25%。要是走正規(guī)手續(xù)，怎么算稅收也在50%以上。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，避稅成了問題的關鍵。
建筑公司的意義即在于此，因為在房屋開發(fā)過程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷售費用、管理費用、財務費用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營業(yè)稅也是非常低的，只有3%，加上附加費用也就是3.3%，比普通5.5%的營業(yè)稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。
操作鏈條是這樣的。炒房團的操盤手會與開發(fā)商簽署一個工程承包合同，開發(fā)商以建安費用把墊付的首付收回來，在開發(fā)施工中轉包一手。
尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本，因為施工質量不同，價格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬元售價的房子，開發(fā)商的裝修標準做到了驚人的8000元。通過這樣的操作，開發(fā)商可以直接享受稅收上的好處，因為土地增值稅稅率是從30%至60%累進的，在建安成本大增以后，原來按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進行征稅了。
雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費），但是經(jīng)過這一騰挪，從建安公司得到的錢是把開發(fā)商的企業(yè)賬戶和支票按照承包費用的合法途徑變成了個人賬戶的現(xiàn)金。
在中國，資金從企業(yè)賬戶到個人賬戶是一個大問題，對于類似炒房這樣動輒超過百萬的現(xiàn)金流動，央行反洗錢部門也是篩查監(jiān)管的，而經(jīng)過上述操作，不但解決了這一問題，而且使得政府在各種統(tǒng)計之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費，就等于是一個支票提現(xiàn)費用，在中國的商業(yè)環(huán)境下，這相當于把支票兌成現(xiàn)金而支付給錢莊的費用。
炒房新模式與海外熱錢
在國家政策不斷變化的背景下，炒房團的操作形式也在與政府政策博弈的過程中不斷地發(fā)展變化。
民間高利貸的參與是炒房團的新形式。這樣，炒房和給開發(fā)商提供資金二者就結合起來了。向開發(fā)商放貸的高利貸者要求開發(fā)商以打折扣的房子還貸，炒房團則在開發(fā)商沒有正式銷售許可來套取銀行資金的時候為開發(fā)商提供資金，雙方的結合使得社會游資進入炒房領域。 本新聞共 6頁,當前在第 4頁 1 2 3 4 5 6
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