這就要依靠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)助——退房。
一般來(lái)講，炒房團(tuán)都會(huì)和開(kāi)發(fā)商簽有退房協(xié)議，他們隨時(shí)可以退房，開(kāi)發(fā)商也可以隨時(shí)將房屋再出售。采取這一辦法最大的好處就是大大規(guī)避了稅收，因?yàn)橥朔坎恍枰蝗魏味惪�。由于是以開(kāi)盤(pán)價(jià)的低折扣價(jià)格買(mǎi)入，退房意味著炒房團(tuán)可以直接鎖定利潤(rùn)。
這樣的退房操作一般是在期房交房、開(kāi)發(fā)商撤場(chǎng)之前。因此，實(shí)際上，炒房團(tuán)持有房屋的時(shí)間一般也就這么長(zhǎng)，往往不超過(guò)一年半，而收益一般是房?jī)r(jià)的30%。
房屋真正的銷(xiāo)售都是通過(guò)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)或者專業(yè)的房屋銷(xiāo)售公司來(lái)解決。此時(shí)炒房團(tuán)擁有的房子和開(kāi)發(fā)商還留有的房子就會(huì)一起賣(mài)，進(jìn)行混合銷(xiāo)售。這樣，真正的買(mǎi)房人Cye.com.cn根本不知道自己所購(gòu)買(mǎi)的是炒房團(tuán)的房子還是開(kāi)發(fā)商的房子，挑中了一套炒房團(tuán)的房子，炒房團(tuán)就退這一套，在購(gòu)房者眼中是與直接購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的房子沒(méi)有區(qū)別的。這樣的結(jié)果就是退房率超高，北京出現(xiàn)不少樓盤(pán)顯示的退房率居然超過(guò)100%，也就是所有出售的房子被退過(guò)一遍，這背后就是炒房團(tuán)的功勞了。
炒房團(tuán)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都經(jīng)過(guò)了專業(yè)人員的實(shí)戰(zhàn)演練，絕不是書(shū)齋中專家的紙上談兵。
鏈條三：建安公司入伙避稅與提現(xiàn)
開(kāi)發(fā)商與炒房團(tuán)的合作還有一個(gè)更高的等級(jí)，就是在建筑安裝（下稱“建安”）成本領(lǐng)域，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)避高額稅收。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅收是非常高的，土地增值稅是增值部分的30%~60%，所得稅是25%。要是走正規(guī)手續(xù)，怎么算稅收也在50%以上。因此對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，避稅成了問(wèn)題的關(guān)鍵。
建筑公司的意義即在于此，因?yàn)樵诜课蓍_(kāi)發(fā)過(guò)程中，只有建安成本可以在增值稅中扣除，其他的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等都不能在土地增值稅的稅前扣除，只能在所得稅的稅前扣除。另外，建安的營(yíng)業(yè)稅也是非常低的，只有3%，加上附加費(fèi)用也就是3.3%，比普通5.5%的營(yíng)業(yè)稅比例要低不少。建筑承包最后的收益所得稅一般是核定的定稅，比例也很低。
操作鏈條是這樣的。炒房團(tuán)的操盤(pán)手會(huì)與開(kāi)發(fā)商簽署一個(gè)工程承包合同，開(kāi)發(fā)商以建安費(fèi)用把墊付的首付收回來(lái)，在開(kāi)發(fā)施工中轉(zhuǎn)包一手。
尤其是有裝修的精裝房更容易做高建安成本，因?yàn)槭┕べ|(zhì)量不同，價(jià)格可以有天壤之別。筆者所知的有每平方米不足2萬(wàn)元售價(jià)的房子，開(kāi)發(fā)商的裝修標(biāo)準(zhǔn)做到了驚人的8000元。通過(guò)這樣的操作，開(kāi)發(fā)商可以直接享受稅收上的好處，因?yàn)橥恋卦鲋刀惗惵适菑?0%至60%累進(jìn)的，在建安成本大增以后，原來(lái)按照百分之五六十征稅的增值稅部分就變成按照百分之三四十進(jìn)行征稅了。
雖然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理費(fèi)），但是經(jīng)過(guò)這一騰挪，從建安公司得到的錢(qián)是把開(kāi)發(fā)商的企業(yè)賬戶和支票按照承包費(fèi)用的合法途徑變成了個(gè)人賬戶的現(xiàn)金。
在中國(guó)，資金從企業(yè)賬戶到個(gè)人賬戶是一個(gè)大問(wèn)題，對(duì)于類似炒房這樣動(dòng)輒超過(guò)百萬(wàn)的現(xiàn)金流動(dòng)，央行反洗錢(qián)部門(mén)也是篩查監(jiān)管的，而經(jīng)過(guò)上述操作，不但解決了這一問(wèn)題，而且使得政府在各種統(tǒng)計(jì)之中看不到。而給建安公司1%~3%的管理費(fèi)，就等于是一個(gè)支票提現(xiàn)費(fèi)用，在中國(guó)的商業(yè)環(huán)境下，這相當(dāng)于把支票兌成現(xiàn)金而支付給錢(qián)莊的費(fèi)用。
炒房新模式與海外熱錢(qián)
在國(guó)家政策不斷變化的背景下，炒房團(tuán)的操作形式也在與政府政策博弈的過(guò)程中不斷地發(fā)展變化。
民間高利貸的參與是炒房團(tuán)的新形式。這樣，炒房和給開(kāi)發(fā)商提供資金二者就結(jié)合起來(lái)了。向開(kāi)發(fā)商放貸的高利貸者要求開(kāi)發(fā)商以打折扣的房子還貸，炒房團(tuán)則在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有正式銷(xiāo)售許可來(lái)套取銀行資金的時(shí)候?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供資金，雙方的結(jié)合使得社會(huì)游資進(jìn)入炒房領(lǐng)域。 本新聞共 6頁(yè),當(dāng)前在第 4頁(yè) 1 2 3 4 5 6
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