陜西省住建廳出臺(tái)新政要求開發(fā)商合理利潤(rùn)率控制在10%左右之后，有專家指出，商品房的成本中有30%屬于“灰色成本”。《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查得知，“灰色成本”屬于行業(yè)的潛規(guī)則，這類成本所占比例隨房企的實(shí)力、項(xiàng)目的大小有所不同，至少10%，有些甚至高達(dá)40%。
此外，灰色成本在開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)滋生，并以采購、物業(yè)置換等方式得以隱藏，其中很大一部分流向了政府相關(guān)機(jī)構(gòu)。一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示：“如果能算出流向公務(wù)機(jī)構(gòu)的那部分在‘灰色成本’中的占比，那么公眾可以算得出，房?jī)r(jià)中有多少部分不是被開發(fā)商拿走的。”
難以公開的“灰色成本”
備受關(guān)注的“30%灰色成本”之說由北京大學(xué)金融系副主任呂隨啟提出，他稱商品房成本中的一些“灰色支出”占總成本的三成，既難以公開，又無法測(cè)量，以致房?jī)r(jià)雖一路高企，開發(fā)商卻仍嫌賺得不夠。呂隨啟表示，“如果30%的‘灰色成本’在陽光下被避免了，目前的房?jī)r(jià)打?qū)φ鄱紱]有問題。”
實(shí)際上，“灰色成本”在房地產(chǎn)界早已是公開的秘密，對(duì)此，有某大型房企華南區(qū)項(xiàng)目總監(jiān)向本報(bào)記者形容為“常在河邊走，哪有不濕鞋”。不少房企內(nèi)部人士向本報(bào)記者抱怨，“要拿下項(xiàng)目工程，不行賄很難”、“招標(biāo)、采購是行賄重災(zāi)區(qū)”，“不給政府機(jī)構(gòu)點(diǎn)好處很麻煩”。深圳星河地產(chǎn)某管理人士稱，“能在陽光下運(yùn)營(yíng)，估計(jì)只有以不行賄為傲的萬科才能做得到。”
面對(duì)房地產(chǎn)暴利的說法，多位中型房企人士向本報(bào)記者表示“有苦說不清”。其中一位開發(fā)商稱，賬面上的利潤(rùn)包含了看不見的開支。土地資源競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，土地價(jià)格也逐步攀升，為了獲得性價(jià)比更高的土地，開發(fā)商所需付出的隱性開支也在不斷增加，“房地產(chǎn)牽涉到四五十個(gè)行業(yè)，他們都以為這是一個(gè)暴利行業(yè)，都想來沾點(diǎn)油水。”
呂隨啟表示，“灰色支出”大部分被用作公關(guān)費(fèi)用，與“權(quán)錢交易”等地產(chǎn)腐敗密切相關(guān)。他估算約占真實(shí)成本的30%，土地出讓金、建筑成本及稅費(fèi)，合計(jì)只占70%。那么，到底這項(xiàng)成本是否占30%之多呢？
“有些項(xiàng)目較小的，房企政商關(guān)系好的，估計(jì)也得有10%。”上述開發(fā)商表示，所謂的“灰色成本”與項(xiàng)目大小、房企的實(shí)力等因素相關(guān)。
長(zhǎng)期在華南二三線城市開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的某實(shí)業(yè)負(fù)責(zé)人張金超認(rèn)同該開發(fā)商的觀點(diǎn)，此外，他與數(shù)位不愿透露姓名的房企人士一致補(bǔ)充稱“有些項(xiàng)目的‘灰色成本’甚至在40%左右”。
張金超解釋道，一般來說，這種高成本項(xiàng)目是一種交換條件，在政府等機(jī)構(gòu)看來，房企的利潤(rùn)雖然受損，但仍可以賺到錢，房企只要啃下這塊骨頭，談下其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的可能性會(huì)更大。
一位大型房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人曾公開表示，如果權(quán)力都在陽光下運(yùn)行，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本就能降低15%。常年從事房地產(chǎn)運(yùn)作項(xiàng)目的投資商魏如杰透露，兩至三億元的項(xiàng)目，前期投入就會(huì)超過幾千萬元，加上前前后后送的禮物、紅包，超過一億元。
隱形渠道
曾在重慶、長(zhǎng)沙開發(fā)項(xiàng)目的北京某實(shí)業(yè)公司地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人謝運(yùn)時(shí)向本報(bào)記者表示，按照房地產(chǎn)的成本管理，每一項(xiàng)成本都需規(guī)定去向，而“灰色成本”常常平攤到前期開發(fā)和后期開發(fā)的部分項(xiàng)目中，尤其是管理、財(cái)務(wù)、廣告宣傳、銷售代理等費(fèi)用中。
然而，他表示，類似與廣告宣傳等費(fèi)用在賬上的成本只占少部分，因此不能把“灰色成本”過多地積壓在這些費(fèi)用項(xiàng)目的頭上，所以公司會(huì)選擇多種方式“避賬”。“不止地產(chǎn)公司，其他行業(yè)的公司也如此，賬面上很難查出來。”他補(bǔ)充道。
深圳某廣告公司的財(cái)務(wù)部人士向本報(bào)記者講述他的經(jīng)歷，稱某房地產(chǎn)公司為該公司的大客戶，一般，類似于回購、送禮等“灰色”部分，公司會(huì)根據(jù)數(shù)額的大小以餐費(fèi)、招待費(fèi)、福利補(bǔ)助等形式在賬中呈現(xiàn)，“每年年底，我們部門都要加班加點(diǎn)把賬攤平。”他說。
該人士也透露，某房地產(chǎn)公司曾通過該廣告公司“走一筆達(dá)70萬元的費(fèi)用”，名義則是讓該廣告公司提供一份營(yíng)銷策劃方案，其中包括組織到中國(guó)香港考察項(xiàng)目，事實(shí)上，這些工作的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于70萬元的數(shù)額。
記者從廣州某律所得知一宗經(jīng)濟(jì)糾紛案件里面的部分庭審細(xì)節(jié)。佛山某實(shí)業(yè)公司要開拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需要一大筆難以進(jìn)賬的費(fèi)用，因此，該公司的副總經(jīng)理與財(cái)務(wù)總監(jiān)則負(fù)責(zé)籌辦網(wǎng)絡(luò)公司，報(bào)銷開拓房地產(chǎn)所需要的招待費(fèi)用、公關(guān)費(fèi)用等，甚至以該網(wǎng)絡(luò)公司為上述實(shí)業(yè)公司提供合作的形式，讓“灰色”費(fèi)用能夠名正言順地支出。
該律所合伙人曾姓律師向本報(bào)記者指出，利用空頭公司報(bào)賬、走賬的方式并不稀奇，這部分的支出去向難以追究，事后也很難核實(shí)。據(jù)他了解，除了房地產(chǎn)行業(yè)，其他醫(yī)藥、科技行業(yè)的需求也不少。
“這些‘灰色成本’有不少流向了政府機(jī)構(gòu)。”上述某大型房企華南區(qū)項(xiàng)目總監(jiān)則向記者指出，一般來說，建工、采購等所需的“打點(diǎn)成本”已經(jīng)成為一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，如果處在其中一環(huán)節(jié)的公司不按行規(guī)辦事，也許會(huì)比別人掙得少，甚至?xí)濆X。
他舉例稱，“建筑公司要盡快獲得行政審批等，花點(diǎn)打點(diǎn)費(fèi)用肯定是必須的，公司在向承建商申報(bào)費(fèi)用時(shí)會(huì)把這部分支出核算在內(nèi)，同理，一環(huán)扣一環(huán)，最后則由房企承擔(dān)這些開支。”他補(bǔ)充道，現(xiàn)實(shí)運(yùn)作要比這個(gè)環(huán)節(jié)更復(fù)雜。
廣東省住建廳相關(guān)人士向記者指出，在多項(xiàng)的審批環(huán)節(jié)，一般的建筑單位都能順利排隊(duì)輪候，“很多單位等不及，他們手上都有工程擺在那里等開工，如果要盡快地獲得審批，與相關(guān)部門搞好關(guān)系十分重要。”
廣州近日的輿論焦點(diǎn)“房叔”吵得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，據(jù)悉，這位擁有22套房產(chǎn)的廣州市城管局番禺分局政委蔡彬曾收受他人賄賂，目前已被“雙規(guī)”。記者從多位地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士了解到，類似的“置換物業(yè)”支出也是房地產(chǎn)“灰色成本”的一部分。
廣東某中型房企的開發(fā)商李先生曾向本報(bào)記者透露，因?yàn)檎写M(fèi)用較為敏感，向相關(guān)公務(wù)單位的領(lǐng)導(dǎo)低價(jià)出售或者贈(zèng)與房產(chǎn)、商鋪等物業(yè)，成為了更好的利益輸送方式。他坦言，這種置換的方式，房企在營(yíng)銷過程中可以避免難以報(bào)賬的尷尬。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍向媒體分析房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，他以1元的房?jī)r(jià)為例，其中30%-40%左右是政府收取的土地價(jià)格；20%-30%是稅費(fèi)，稅與費(fèi)合計(jì)數(shù)十種，也是政府和事業(yè)單位收取；10%-30%是建筑成本，包括水泥、設(shè)備、勞動(dòng)等，一般10%-20%才是利潤(rùn)。
盡管按照李戰(zhàn)軍的分析，賬面上流向政府部門的費(fèi)用已經(jīng)超過六成，然而，呂隨啟等不少專家評(píng)論李戰(zhàn)軍的算法中仍缺乏“灰色成本”這一項(xiàng)。
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