有評論認(rèn)為，樓市是當(dāng)代中國的毒瘤。的確，過去很長的一段時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)越調(diào)控價(jià)格越上漲的怪象。而過去十年，房地產(chǎn)業(yè)占國家GDP的比重也出現(xiàn)了大幅度飆升的態(tài)勢，如今已然成為國家支柱性的產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)飆漲，部分一線城市也開始顯露出房價(jià)失控的征兆，那么房價(jià)失控的背后到底隱藏了什么？中國樓市泡沫要爆破了嗎？
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月全國十大城市的住宅均價(jià)再創(chuàng)新高，每平米價(jià)格高達(dá)17871元，同比漲幅為12.18%。而在近幾周內(nèi)，各地也頻繁誕生出新地王。其中，融創(chuàng)以21億元拿下北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，晉升為北京的新地王。新鴻基旗下公司以217.7億元的天價(jià)拿下上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊，成為上�？們r(jià)的新地王。華家池以136億元晉升為杭州的新地王。
在房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的大背景下，地王頻現(xiàn)究竟透露出什么信號呢？有研究分析，如果未來一年內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格不能夠上漲50%以上，則近期的地王入市風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)巨大的。當(dāng)然，作為新的地王，他們必須謹(jǐn)慎地調(diào)研分析才敢作出風(fēng)險(xiǎn)巨大的決策�？梢赃@樣認(rèn)為，近期入市的房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于風(fēng)險(xiǎn)偏好者，正因?yàn)榉績r(jià)投機(jī)性加劇的氛圍，他們才敢于豪賭未來房價(jià)的走勢。
從具體數(shù)據(jù)可知，全國百城新建住宅均價(jià)自去年6月以來連續(xù)第15個(gè)月環(huán)比上漲。今年3月1日，管理層推出了“國五條”，擬加大力度調(diào)控房價(jià)。然而，從近半年的數(shù)據(jù)表明，全國的房地產(chǎn)均價(jià)不僅沒有因此下降，而且還出現(xiàn)了持續(xù)性上漲的走勢。其中，北京、廣州、上海等一線城市近半年的累計(jì)漲幅相當(dāng)樂觀。甚至與房價(jià)相關(guān)聯(lián)的房租價(jià)格，也出現(xiàn)了連續(xù)多月上漲的局面。以廣州為例，今年上半年新建商品住宅價(jià)格指數(shù)的同比漲幅分別為4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%以及16.5%。而今年8月份，廣州房價(jià)的同比漲幅更是高達(dá)24.15%，成為全國十大城市漲幅之首。對比上述數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)，廣州房價(jià)于今年3月份開始出現(xiàn)加速上漲的走勢，且漲幅有逐步擴(kuò)大的跡象。另外，據(jù)最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州市主要城區(qū)的房租價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)43個(gè)月上漲的局面，高房價(jià)高房租嚴(yán)重影響了社會(huì)的正常秩序。
針對近半年房價(jià)上漲的原因，筆者郭施亮認(rèn)為存在以下幾大因素的作用。其一是地方對國五條的政策落實(shí)效率低下，甚至出現(xiàn)扭曲執(zhí)行和拒絕執(zhí)行的行動(dòng)，縱容了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲；其二是高收入階層與中低收入階層的購房欲望，直接刺激房價(jià)的持續(xù)飆漲。前期房價(jià)的高漲很大程度是受到高收入群體的購買影響，而隨著社會(huì)通脹壓力的加劇以及貨幣貶值的速度趨快，中低收入階層加入了購房的隊(duì)伍；其三是地方控制地價(jià)，開發(fā)商高價(jià)拿地迅速轉(zhuǎn)移成本至消費(fèi)者，成為房價(jià)飆漲的重要因素。今年以來，全國土地出讓金合同價(jià)款高達(dá)1.7萬億，增幅高達(dá)77.3%。而自今年7月以來，全國十大城市的土地出讓金收入高達(dá)912.9億元，創(chuàng)出31個(gè)月的新高。房價(jià)一般以地價(jià)和建筑價(jià)格組成，而地價(jià)影響的占比高達(dá)45%以上。因此，地價(jià)大幅上漲必然刺激房價(jià)的整體上漲。
綜合分析，地方主導(dǎo)了房價(jià)，而各路對沖通脹上升風(fēng)險(xiǎn)的資金也在很大程度上影響了房地產(chǎn)的價(jià)格。于是，在房價(jià)持續(xù)飆漲的同時(shí)，不少人逐漸意識(shí)到中國樓市泡沫的爆破風(fēng)險(xiǎn)。
其實(shí)，當(dāng)前中國的樓市可以用凱恩斯的“最大笨蛋理論”，亦稱“搏殺理論”來形容。也就是說，當(dāng)價(jià)格的水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其合理的價(jià)值區(qū)域，但是由于存在更多的風(fēng)險(xiǎn)偏好者，且愿意以更高的價(jià)格購買。如此循環(huán)推進(jìn)，直接導(dǎo)致價(jià)格的持續(xù)走高。不過，根據(jù)遛狗理論的原理分析，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，哪怕當(dāng)前的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其合理的價(jià)值區(qū)域，但是未來將會(huì)回歸至合理的價(jià)值水平。
如今，中國的房價(jià)由地方主導(dǎo)，而更多的逐利資金和保值增值資金流不斷地流進(jìn)房地產(chǎn)市場，從而為房價(jià)提供了有力的支撐。假若地方主導(dǎo)房價(jià)的作用日益趨弱，而資金也不愿意用更高的價(jià)格來購買樓房時(shí)，屆時(shí)中國的樓市泡沫真的要到了爆破的時(shí)點(diǎn)。
近期香港首富李嘉誠的拋售計(jì)劃、一線城市新地王的頻繁誕生以及鬼城的密集出現(xiàn)可以看作是中國樓市或現(xiàn)拐點(diǎn)的信號。不過，從當(dāng)前土地出讓金的增長力度分析，地方仍然是主導(dǎo)房價(jià)的主因。因此，筆者郭施亮認(rèn)為，在這樣的大背景下，仍會(huì)有不少資金愿意以更高的價(jià)格入市，樓市泡沫爆破的時(shí)點(diǎn)恐怕繼續(xù)延遲。
想認(rèn)識(shí)全國各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來加入“中國創(chuàng)業(yè)圈”
|
