它還有著更要命的缺陷。很多慕名造訪者被京津新城的大氣磅礴所震撼，但回到現實，極少有人愿意把自己與之發生關系。以京津新城主打的歐式獨棟別墅為例，每平米1.1萬元的均價已讓不少人望而卻步；而如果你從北京出發，經過京沈高速和津薊高速，一路往西南駛上120公里，繳納50元高速費，兩個小時左右方能抵達京津新城。從這里驅車往南50余公里，才到天津市區 無論是對北京人還是天津人來說，京津新城都顯得過于遙遠。
在這樣一座空城上，朱孟依投入了太多賭注。據《環球企業家》調查，從2005年到2009年年底，京津新城共實現銷售額約30億港幣，而五年來合生創展在這里投資逾60億元。顯然，這個項目沉淀了合生多年的積累，但回收周期十分漫長。
“政府的缺位，導致生活配套及交通遲遲無法完善，這限制了京津新城的上升空間。”天津市房地產研究會副秘書長劉玉錄向《環球企業家》指出。
在2005年購入第二期熙園的業主楊建開始向房管局投訴，稱買房五年了仍沒拿到房產證。“據說開發商把土地抵押出去貸款了。”另一個業主王婷毫不掩飾她的失望情緒：京津新城的路燈大部分都壞了，晚上整個社區空蕩蕩的，她覺得特別不安全。“一出門一個來回就要交高速費100元，可裝修好了，不住又很可惜。”
制造這一切的合生創展日子更不好過。在2004年“8.31”協議出讓土地大限過后，協議拿地被明令禁止，盡管與寶坻區政府有協議在先，但合生創展內部Cye.com.cn人士透露，最初協議的25000畝土地還有近一半未履行手續，土地證至今沒有取得。
“如今寶坻區每年建設用地指標僅在2000畝左右，這意味著我們的土地無法大面積轉正，只能每年至少爭取1000畝的用地指標。而在2006年國家暫停審批別墅住宅用地供應后，新城更面臨一個別墅用地今后無法獲取的尷尬。”上述合生創展高管指出。
城市分裂癥
似乎直到此時，政府和開發商都還在為美好愿景無法實現而失意，卻少有人對如此拷貝國外城鎮發展模式的行為反思。新城接棒者們在進行一場豪賭，賭京津一體化如同珠三角一般真正實現，到那時他們的新城將是北京的郊區。
然而珠三角與京津地區有天壤之別。民營企業聚集的廣東有深厚的承載力，每個地級市都可以支撐很多別墅和高檔樓盤；但環渤海地區所有資源都圍繞著京津，環京津地區沒有成為大城市輻射的受益者，而是陷入了吸附的黑洞，亞洲開發銀行報告甚至指出“環京津貧困帶”的現實存在。
但地產商們試圖挑戰這一格局。合生.京津新城的概念啟迪了同行。星耀五洲是繼京津新城之后，能夠完美闡釋這群造夢者雄心的超級大盤。六星級豪華酒店、室內滑雪場、游艇碼頭、填海造島？在星耀集團董事長顏語躊躇滿志的話語里，“迪拜”與“世界之最”的字眼反復被提到 那些阿拉伯人打算把曼哈頓甚至全世界都搬到迪拜，顏語的想法更簡單，“我要把迪拜搬到星耀五洲。”顏語曾多次向《環球企業家》表示。
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