房?jī)r(jià)收入比高到大家都以為房?jī)r(jià)有泡沫，所以傻乎乎的一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒(méi)破，反而越來(lái)越大，這是為什么呢?一位資深人士八年觀察房?jī)r(jià)后的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)高房?jī)r(jià)的分析和判斷精煉獨(dú)到，高手果然在民間啊
1、高房?jī)r(jià)的根本原因是貨幣發(fā)行過(guò)快，表現(xiàn)形式是社會(huì)財(cái)富分配不公。
貨幣發(fā)行過(guò)多過(guò)快，我相信很容易理解，錢(qián)太多了，錢(qián)也就越來(lái)越不值錢(qián)了。而社會(huì)財(cái)富不公，怎么說(shuō)呢，舉個(gè)例子吧：一個(gè)村子有100人，過(guò)去大家都是窮人，大家都要吃肉，但是只有10塊兒肉，每斤10元，這時(shí)候由于每個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)力都是一樣的，那么只能隨機(jī)10個(gè)人吃上肉，剩下90個(gè)人干瞪眼。。而現(xiàn)在村子里一部分人先富起來(lái)了，有10個(gè)人發(fā)了財(cái)，其它90個(gè)還是窮人，肉肯定就不是每斤10元了，因?yàn)檫@10個(gè)富人肯定會(huì)出最高的價(jià)把肉占為己有，甚至這10個(gè)富人之間還會(huì)較勁，越少的人希望得到越多的肉。誰(shuí)出的價(jià)越高，誰(shuí)得到的越多。這時(shí)候，肉的價(jià)格就和那剩下90個(gè)窮人一毛錢(qián)的關(guān)系都沒(méi)有了。
這個(gè)例子活生生就在現(xiàn)實(shí)社會(huì)里上演了，從06年開(kāi)始，為什么多數(shù)人一直高房?jī)r(jià)痛罵，但房?jī)r(jià)絲毫不受多數(shù)人的理會(huì)，屹立在那里高高在上，甚至越來(lái)越高。歸根到底，是因?yàn)閮蓚�(gè)方面，第一是市場(chǎng)上新發(fā)的鈔票卻太多太多;另一方面財(cái)富集中在少數(shù)人手里，這些人買(mǎi)房都是揮金如土，所以?xún)杉?jí)分化很?chē)?yán)重。
2005年的時(shí)候，中國(guó)資產(chǎn)過(guò)1000萬(wàn)的還寥寥無(wú)幾，總數(shù)不到2萬(wàn)。但是到了2011年這個(gè)數(shù)字就高達(dá)80多萬(wàn)人。。短短6年，富人的群體就增長(zhǎng)了40多倍。。郎咸平曾經(jīng)感嘆過(guò)，白領(lǐng)、金領(lǐng)都沒(méi)落了，真正崛起的是黑領(lǐng)，領(lǐng)的是灰色收入。
2、國(guó)際上的房?jī)r(jià)收入比在中國(guó)不適用，換一個(gè)角度思考，中國(guó)房?jī)r(jià)其實(shí)很低!
再看房?jī)r(jià)收入比，國(guó)際上是4-6倍合理，中國(guó)15倍了。首先原因我已經(jīng)在第1點(diǎn)介紹過(guò)了，就是少數(shù)人口占據(jù)了大量財(cái)富，占據(jù)了大部分房源，以至于房?jī)r(jià)和占人口80%的大多數(shù)人沒(méi)關(guān)系。其次，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比低，是因?yàn)槿思业腪F會(huì)建立公租房、廉租房、保障房，在這些國(guó)家ZF會(huì)長(zhǎng)期租給你。所以人家覺(jué)得買(mǎi)不買(mǎi)房無(wú)所謂。而我們國(guó)家我就不用多說(shuō)了，大家都知道是啥鳥(niǎo)情況，除了買(mǎi)商品房別無(wú)選擇，好不容易來(lái)個(gè)保障房長(zhǎng)城家園，抽簽時(shí)電腦故障大家也心知肚明是什么情況。這是第一個(gè)原因。。第二個(gè)原因是發(fā)達(dá)國(guó)家的人口趨于穩(wěn)定了，有些國(guó)家甚至還是負(fù)增長(zhǎng)，這時(shí)候新增房源對(duì)他們來(lái)說(shuō)肯定是多余的，而我們國(guó)家離這個(gè)階段還有相當(dāng)遙遠(yuǎn)的一段距離，消耗完80、90后讓他們都買(mǎi)上房還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，要不然我們也是發(fā)達(dá)國(guó)家了，這個(gè)階段至少還要等10年，甚至更長(zhǎng)。第三個(gè)原因是城市化還在繼續(xù)，越來(lái)越多的農(nóng)村人進(jìn)城。不知道大家注意到一個(gè)現(xiàn)象沒(méi)?現(xiàn)在新生代的農(nóng)民工，進(jìn)城打工以后，就不想或者很難再回農(nóng)村了，大多都選擇留在城里，他們可能確實(shí)對(duì)高房?jī)r(jià)無(wú)能為力，但即使是在城里漂著，至少也對(duì)緊張的租房造成了房租上漲的推動(dòng)，一定程度上也支撐了房市。與此同時(shí)，大城市的人口還在繼續(xù)增長(zhǎng)，舊的剛需沒(méi)有消化完，新的剛需又加入了。
所以這個(gè)現(xiàn)象就產(chǎn)生了，因?yàn)槲覈?guó)貧富差距大，大部分人的收入很低，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比很高。房?jī)r(jià)收入比高到大家都以為房?jī)r(jià)有泡沫，所以傻乎乎的一年又一年等下去，等待泡沫破滅。但是所謂的“泡沫”不但沒(méi)破，反而越來(lái)越大，這是為什么呢?
前面說(shuō)了，房?jī)r(jià)不是90%的屁民老百姓決定的。所以，如果你拿收入前10%的人(公務(wù)員、四大、國(guó)企私企外企高管、黑領(lǐng)、金領(lǐng)、個(gè)體生意暴發(fā)戶(hù))再看房?jī)r(jià)收入比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一線城市的房?jī)r(jià)很低，低到開(kāi)盤(pán)時(shí)還是有很多人搶房。因?yàn)樗鼈兊哪晔杖?含灰色)普遍在50-100萬(wàn)甚至更高，買(mǎi)一套200萬(wàn)的房對(duì)他們來(lái)說(shuō)只需要2-4年，比世界平均房?jī)r(jià)收入比4-6年甚至低一半!
3、房?jī)r(jià)相對(duì)于物價(jià)到底高不高?為什么房?jī)r(jià)漲速?zèng)]有大白菜漲得快?
先來(lái)回顧一下歷史。物價(jià)上漲和房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)是M2，很多人都并不陌生，它的增長(zhǎng)從一定程度上可以反映出物價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲速度。1990年的時(shí)候，M2是1.5萬(wàn)億。到了2011年，這個(gè)數(shù)據(jù)被刷新到73萬(wàn)億。細(xì)心的人可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)每5-6年就會(huì)翻一倍，即使是2007年以前，一樣如此。1990年的時(shí)候，在我的老家城市，總價(jià)3-4萬(wàn)就可以買(mǎi)一套80平米，而現(xiàn)在22年過(guò)去了，大約要30-40萬(wàn)才能買(mǎi)一套，漲到了10倍。即使我們退回到2006年，也要15-20萬(wàn)。大家不要誤以為房?jī)r(jià)泡沫一定很大。商品房作為房屋的一種屬性，和其它商品沒(méi)什么區(qū)別，這20年以來(lái)，漲了10倍的物價(jià)數(shù)不勝數(shù)。因?yàn)檫@和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增長(zhǎng)幅度是13.6%，這個(gè)增長(zhǎng)速度正是6年翻一倍。只要中國(guó)還處于發(fā)展中國(guó)家，GDP還處于每年8%左右的增速，城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，這三個(gè)條件還在，那么這個(gè)5-6年翻倍的經(jīng)驗(yàn)還是一直適用下去。
但是，房?jī)r(jià)目前確實(shí)存在一定的泡沫。從2009年到2011年，短短的兩年就翻倍了。也就是說(shuō)它已經(jīng)透支了未來(lái)3年的漲幅�？蓡�(wèn)題是，2009年受到4萬(wàn)億的嚴(yán)重充血，流向房地產(chǎn)的熱錢(qián)很多，這個(gè)5年翻倍的經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)不是那么準(zhǔn)確了。zy也希望房?jī)r(jià)軟著陸，一方面不允許地方做小動(dòng)作，是不愿意看到房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲。另一方面降存降貸款折扣，鼓勵(lì)真正需要的人去買(mǎi)房，就是這個(gè)目的�？梢哉f(shuō)，zy現(xiàn)在是死死摁住要抬頭的房?jī)r(jià)，可房?jī)r(jià)上漲的潛在動(dòng)能依然存在。
前幾天報(bào)道了一個(gè)新聞，說(shuō)大白菜價(jià)格比去年漲了一倍。其實(shí)大家走進(jìn)超市看看，現(xiàn)在的菜價(jià)和兩三年前相比，貴了太多。細(xì)心的人能發(fā)現(xiàn)，凡是生活必需品，價(jià)格都容易隨著通脹而暴漲，因?yàn)橥ㄋ椎闹v，生活必需品這屬于有限資源。
綜上，為什么有人說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫有40-50%，而又有專(zhuān)家說(shuō)根本沒(méi)有泡沫。所以說(shuō)看你怎么理解了，我認(rèn)為站在不同的角度上分析，都是正確的。正如上面分析。
4、中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，還是過(guò)去的日本?
有人老愛(ài)拿日本房?jī)r(jià)破滅說(shuō)事，從2007年一直說(shuō)到2012年。。誠(chéng)然，80年代的日本炒房之風(fēng)也是盛行，但是炒作也要分兩種，一種是量?jī)r(jià)炒作，一種是無(wú)量炒作，日本的炒作屬于無(wú)量炒作，因?yàn)槿毡靖静恍枰裰袊?guó)那么大的城市化需要，所以資金面推動(dòng)的力量小，而莊家的拉抬力量大，這就好比操盤(pán)手圈起一只股票封漲停時(shí)一步到位，然后吸引散客接盤(pán)。再一個(gè)，日本是個(gè)彈丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂爾多斯(600295,股吧)一樣，沒(méi)有像中國(guó)這樣那么龐大的城市化進(jìn)程，這就好比鄂爾多斯，這個(gè)城市來(lái)來(lái)回回就是這么點(diǎn)人，沒(méi)有龐大的需求基礎(chǔ)，沒(méi)有新鮮血液，你建房子炒房子最后賣(mài)給鬼呀?
再看中國(guó)的樓市，第一，城市化進(jìn)程快到無(wú)法想像，北京你知道吧，幾年前預(yù)測(cè)2010年人口的時(shí)候才1000多萬(wàn)，具體數(shù)字我忘了，但最后到了2010年時(shí)硬是比當(dāng)初規(guī)劃時(shí)多出了200萬(wàn)。以至于不得不行政控制人口，并且北京現(xiàn)在六環(huán)建好了還在往七環(huán)建。這說(shuō)明啥，我想各位看官應(yīng)該知道。。。第二，中國(guó)和日本的最大區(qū)別就是中國(guó)的房?jī)r(jià)屬于量?jī)r(jià)推高，其實(shí)2008年底本來(lái)市場(chǎng)的血液不足的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)見(jiàn)底，但溫sir大手一揮下放4萬(wàn)億，還一邊說(shuō)控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，糊弄鬼呢?銀行也不甘示弱，紛紛房貸優(yōu)惠。隨后2011年信貸控制得很?chē)?yán)厲，但而到2012年的現(xiàn)在銀行又不缺錢(qián)了，還在房貸優(yōu)惠。央行那邊呢還是在降存準(zhǔn)。住建部前幾天也在發(fā)文研究如何刺激剛需入市，說(shuō)到底就跟2009年一樣是在鼓勵(lì)你入市。
中國(guó)和日本第三個(gè)區(qū)別是，中國(guó)的戶(hù)籍政策太牛X，不買(mǎi)房就沒(méi)有戶(hù)口，就沒(méi)有學(xué)位，就沒(méi)有各種保障，說(shuō)白了不買(mǎi)房就很難融入城市，而且租個(gè)房老是被趕來(lái)趕去不說(shuō)，租金也高。要知道中國(guó)就沒(méi)有公租房廉租房(你要非說(shuō)新聞聯(lián)播里有，我也沒(méi)辦法)，這是和國(guó)外區(qū)別最大的地方。你非要坐在家里想當(dāng)然的拿日本作為對(duì)比，能怪誰(shuí)?事實(shí)上日本房?jī)r(jià)早在2007年就被拿來(lái)說(shuō)事了，結(jié)果不管用。。我們當(dāng)然要尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，但我們也要明白經(jīng)濟(jì)規(guī)律是在什么外力作用下發(fā)生的。一味的套用規(guī)律只能被牛刀那樣的偽專(zhuān)家害死。。
印度同樣是發(fā)展中國(guó)家，也是人口密度高的國(guó)家，也是大國(guó)，和中國(guó)相似的地方更多。。為啥印度人的收入不高，印度“房?jī)r(jià)收入比”比中國(guó)更夸張，印度的泡沫那么明顯確為何遲遲不破同樣，這世上還有很多房?jī)r(jià)泡沫比中國(guó)高的地方。但是如果你仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些國(guó)家或地區(qū)都是發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)。這些國(guó)家的M2增速每年都在兩位數(shù)以上。。其實(shí)，大家留心一下，何止是房?jī)r(jià)，三年翻番的物價(jià)還少嗎?大白菜采用了1年的時(shí)間久翻倍了。說(shuō)白了就是印鈔機(jī)瘋狂印鈔，稀釋了你口袋里的錢(qián)，稀釋了你的購(gòu)買(mǎi)力。只不過(guò)印鈔的時(shí)候，沒(méi)有給你分錢(qián)，所以你的錢(qián)相對(duì)于房?jī)r(jià)、相對(duì)于大白菜越來(lái)越缺乏購(gòu)買(mǎi)力了。這就是為啥有錢(qián)不要存著，要趕緊買(mǎi)成保值物品的原因。 本新聞共 2頁(yè),當(dāng)前在第 1頁(yè) 1 2 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專(zhuān)家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
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