5、商品房是給高收入群體建造的
任志強(qiáng)說過，商品房是給富人建造的，而窮人的房子應(yīng)該是ZF去考慮的事。這句話聽上去很刺耳，可能會(huì)刺痛低收入階層和夾心層老百姓的心。但是任志強(qiáng)說的確實(shí)沒錯(cuò)。商人商人，沒有一個(gè)商人不希望利益最大化的，無可厚非，所以商人給房子的定價(jià)肯定是只要有人愿意買，那么它就定那個(gè)價(jià)。我認(rèn)為我們的商品房之所以賣得那么貴，有兩個(gè)原因，第一是因?yàn)樯狭魃鐣?huì)富得流油，動(dòng)輒幾百萬的房子，能一次付清的還真不少。第二是因?yàn)樯唐贩康南∪薄Ｕf到這可能有人不同意我的觀點(diǎn)，會(huì)說現(xiàn)在到處都在建房子，會(huì)缺房嗎?
答案是肯定的。大家知道，深圳在十年內(nèi)人口翻了兩番，到2012年，總?cè)丝谝呀?jīng)達(dá)到1400多萬。平均每年人口增速100萬(2008年以后增速放緩)，而深圳平均每年的新增商品房只有3-4萬套。看上去3-4萬套相當(dāng)于每個(gè)月都有3000套入市感覺不少了，但實(shí)際上這些新增的房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上新增的人口。。城中村的擁擠、房租的節(jié)節(jié)提高就能證明這一點(diǎn)，例如西鄉(xiāng)在2007年的時(shí)候，兩房租不到800元，而同樣的房子現(xiàn)在兩房都差不多2000元了。
再看北京，具體數(shù)字我記不清了，北京一直是控制外來人口的，當(dāng)初規(guī)劃2010年人口要限制在一個(gè)數(shù)量，結(jié)果到了2010年硬是比當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候多了整整200萬人，假如這200萬人都留在北京，每兩人組成一個(gè)家庭，相當(dāng)于要消耗掉100萬套房源，就等于20年北京的新增商品房。
深圳的人口增速放緩了，一定程度上房租不會(huì)再向以前那樣瘋漲，但是無房者的基數(shù)卻越來越煩龐大。而且年齡也是推動(dòng)買房的一個(gè)動(dòng)力。假如一個(gè)人23歲大學(xué)畢業(yè)來到深圳，那么26歲時(shí)他就得開始考慮買房，28歲的時(shí)候買房結(jié)婚生子的意愿就越來越強(qiáng)烈。這就說明為什么不管房價(jià)高還是低，始終都有人需要買房，只要首付夠了就會(huì)入市。大家可以看看周圍身邊的人，比如我們公司，年輕人30歲以下的占75%左右，但這個(gè)群體里已經(jīng)買房的寥寥無幾，最多只占了10%幾。還有更多的人隨著時(shí)間的推移在不久的將來不得不加入買房大軍，這就是苦逼的80后。一聲嘆息!
6、樓市和股市的性質(zhì)不同，股市有漲有跌，樓市易漲難跌
其實(shí)作為投資來說，樓市和股市本身是沒有區(qū)別的，應(yīng)該有大跌或大漲。但是樓市為什么比股市穩(wěn)很多呢?這是因?yàn)闃鞘杏邢喈?dāng)一部分是自住客，在市場里不會(huì)活躍，這些人無論市場好壞都不會(huì)賣房，買了就是為了自住的。再一個(gè)樓市屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，由于樓市不會(huì)今天漲明天跌，加上通脹預(yù)期和城市化的預(yù)期長期存在，所以造成樓市上漲容易，下跌難。大家可以發(fā)現(xiàn)，房價(jià)下跌一點(diǎn)兒就會(huì)很快被上漲所代替。
7、公積金貸款上線后，對房價(jià)的短期影響和長期影響
年底深圳公積金貸款上線必然會(huì)給市場在短期內(nèi)注入一針強(qiáng)心劑。大家千萬不要小看富人的公積金，雖然基數(shù)不高，但這個(gè)群體已經(jīng)在謀劃怎么樣才能把公積金最大化合理利用了。大家知道，公積金如果你不用來買房，是提不出來的，提不出來就意味著你的錢放在里面就等于廢紙，過上幾年，那賬戶里的錢也不值錢了。。而對于占深圳人口15%的高收入群體來說，他們的公積金是很可觀的。據(jù)我身邊的觀察，有些公司的普通員工，每個(gè)月公積金就高達(dá)4000元(個(gè)人和單位總和)，著就相當(dāng)于貸款80萬不需要花自己一分錢，可以用公積金抵消還貸。這還不算多的，像一些NB的公務(wù)員，國企高管，其它好的企業(yè)員工的公積金更多。有了這個(gè)預(yù)期，一旦公積金貸款上線，很多人的購房預(yù)算會(huì)大副增長。這將會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)推高深圳當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)。
所以，如果你公積金多，完全值得再等等。如果公積金不多、甚至沒有，但最近1-2年打算買房，那么公積金貸款上線之前買房是不二選擇，避免上線后和去和富人競爭。
8、房地產(chǎn)的增速在緩慢下降可能帶來的矛盾
房地產(chǎn)調(diào)控差不多兩年了，開發(fā)商在2011年拿地的意愿非常低，我很擔(dān)心房價(jià)在兩年過后又會(huì)飛漲。我覺得真正的調(diào)控應(yīng)該是既降低房價(jià)，又提高供給。實(shí)際上這兩點(diǎn)都沒有做到。由于開發(fā)商拿地的意愿非常低，這就會(huì)造成明年后年開工的樓盤稀缺，而隨著時(shí)間的推移，加入買房大軍的人越來越多，富人階層越來越富，必然會(huì)造成供需再一次緊張而導(dǎo)致商品房再一次飛漲。所以我們只能期待保障房，但是根據(jù)歷來的經(jīng)驗(yàn)，這種好事和老百姓總是沾不上邊，比如前幾年經(jīng)適房的丑聞，甚至前兩天低于市場價(jià)20%的長城家園抽簽時(shí)的電腦顯示故障再一次說明天上不會(huì)白白給老百姓掉餡餅，再加上今年出了不少安居房樓盤質(zhì)量事故曝光，以及安居房偏遠(yuǎn)、面積小的不宜，以及貨幣超發(fā)致使M2增速過快。
9、為什么年年都在喊最后一棒，最后一棒到底在哪?
這個(gè)問題的代表人物是牛刀，牛刀在我印象里喊了6年了，每年都強(qiáng)調(diào)最后一棒來了。其實(shí)這樣的專家，真的不配作為專家，有很多早些年想買房的聽了這些專家的諫言，沒有買，結(jié)果被害得很慘。如果真的是負(fù)責(zé)任的專家，應(yīng)該在正確的時(shí)間說正確的話，而不是天天說月月說年年說。這樣就算說10次對了1次，就能叫成功嗎?股市里有最后一棒，是因?yàn)榇蠹叶际窃谕稒C(jī)，沒有人真正要抱著股票睡覺。而房市不同，只要房子的需求在，最后一棒就不存在。任何一次壓抑都是后面爆發(fā)的鋪墊，直到需求徹底喪失。
10、房價(jià)下跌VS通貨膨脹，誰先會(huì)發(fā)生?
我相信房價(jià)總有一天會(huì)大跌，跌幅會(huì)在20%-30%左右。只是這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，沒有人能準(zhǔn)確把握。但可以肯定的是，一定會(huì)發(fā)生在城市化尾聲。所謂城市化尾聲，不是說人口滯漲了、來去深圳的人口平衡了，而是說，呆在深圳的年輕一代都有了自己穩(wěn)定的房子，并且深圳的人口平衡了，那個(gè)時(shí)候，新增房源已經(jīng)是多余的房源，屆時(shí)房價(jià)才會(huì)真正開始下跌。這個(gè)時(shí)間，恐怕還要很久很久。而在這個(gè)期間，通脹猛如虎，也許7年后房價(jià)下跌了30%，但這7年內(nèi)房價(jià)物價(jià)還會(huì)跟著M2高速發(fā)展。
11、月供應(yīng)該占家庭收入的百分之多少最合適?
很多買房的人這關(guān)心這個(gè)問題，在我看來，如果你年齡過35歲，工作穩(wěn)定的話，月供不要超過家庭成員收入的30%。如果年齡25-30歲，工作性質(zhì)良好的話，月供可以占到家庭收入的40%-45%。因?yàn)槟贻p人隨著時(shí)間的成長，個(gè)人升值潛力也是比較大的。
我有個(gè)朋友的弟弟，05年來深圳剛參加工作的時(shí)候，工資也就2000塊出頭，06年轉(zhuǎn)正的工資也不過就3000塊，女朋友的工資只有2000出頭，當(dāng)時(shí)買房的時(shí)候還是兩成首付，貸款30年月供3000，如果把獎(jiǎng)金也算進(jìn)來，他們的月供幾乎占了家庭收入的50%。但是很快，07年收入漲上去后，2010年房貸就全部還清了。所以只要覺得房子買得起，從通脹的角度來看，任何時(shí)候買房從長遠(yuǎn)看都是正確的，這句話沒有錯(cuò)。
其實(shí)，說房價(jià)下跌的專家，比如牛刀，容易博取90%的無房族的好感。因?yàn)樗紦?jù)了道德制高點(diǎn)。很多人就以為真的是好人，其實(shí)往往真話就是從那些說的比較難聽的人嘴里出來的，比如任志強(qiáng)，任志強(qiáng)很多話都是對的。但是他說的話很難被無房族接受。
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