其實(shí)，“酒店+地產(chǎn)”模式并不復(fù)雜，企業(yè)拿下一塊地，其中一部分做房地產(chǎn)生意，再用賺來(lái)的錢建酒店，把酒店抵押給銀行，用貸款去拿新的地塊，地產(chǎn)足以養(yǎng)酒店。這個(gè)模式為資本密集的酒店行業(yè)打開(kāi)了資本通路，讓資金活起來(lái)。比如開(kāi)元在蕭山的“開(kāi)元名都”項(xiàng)目，一共買下120畝土地，其中80畝開(kāi)發(fā)成房產(chǎn)，用賺到的錢把剩下40畝建成開(kāi)元名都酒店，再把酒店物業(yè)抵押給銀行，用貸款再去拿新的地。1998年，“開(kāi)元名都”拿地價(jià)格，酒店用地15萬(wàn)元/畝，房地產(chǎn)用地38萬(wàn)元/畝。經(jīng)營(yíng)到現(xiàn)在，這塊資產(chǎn)已經(jīng)增值“數(shù)倍”。開(kāi)元名都酒店成為開(kāi)元集團(tuán)的大本營(yíng)，也是業(yè)績(jī)最好的酒店，“今年這個(gè)酒店的銷售能做到2.5億元。”2000年，陳妙林花費(fèi)1000萬(wàn)元在千島湖地區(qū)買下一個(gè)名為麒麟的小島，開(kāi)山，修路，購(gòu)買豪華游艇，建造千島湖開(kāi)元大酒店。如今對(duì)面一個(gè)荒島的價(jià)位都賣200萬(wàn)/畝。
“酒店+地產(chǎn)”模式的優(yōu)勢(shì)是：迎合政府提升城市形象需要，拿地很便宜；其次酒店會(huì)提升周邊房產(chǎn)價(jià)值。業(yè)內(nèi)人士介紹，萬(wàn)豪旗下的頂級(jí)品牌麗姿·卡爾頓酒店在中國(guó)有4座，分布于北京、深圳、廣州、上海，酒店建成后，周邊土地升值15%左右。但這個(gè)模式大多被房地產(chǎn)公司運(yùn)用，這樣拿地更加方便，如華僑城、萬(wàn)達(dá)等都是如此，酒店管理公司很少使用。比如萬(wàn)豪酒店會(huì)從萬(wàn)達(dá)那里租下大樓，每年向萬(wàn)達(dá)上繳一部分收入。
2000年以前，開(kāi)元只在長(zhǎng)三角地區(qū)購(gòu)買資產(chǎn)。2000年，蕭山最后一撥企業(yè)開(kāi)始改制，陳妙林花6000萬(wàn)元買下了開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)全部股份，成為這個(gè)企業(yè)真正的主人。此后，開(kāi)元開(kāi)始走出浙江，按說(shuō)并不容易。“我們?cè)谝痪�城市沒(méi)有這種機(jī)會(huì)，北京上海的政府是不積極的，他們不稀罕我們?nèi)ソ?a target="_blank">酒店，我們只有自己去買，在上海因?yàn)樗山莻�(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，我們才有機(jī)會(huì)進(jìn)入。所以開(kāi)元一直在二、三線，甚至三、四線城市發(fā)展。”陳妙林說(shuō)。
2004年，開(kāi)元旅業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)收入首次超過(guò)了酒店。當(dāng)時(shí)開(kāi)元經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)只有500多人，酒店團(tuán)隊(duì)有8000多人。公司一些人提出放棄酒店，只做房產(chǎn)。陳妙林召集全公司人討論了3個(gè)月，定出一個(gè)極有政府公文味道的方針：“房產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，酒店作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”。此后，開(kāi)元房產(chǎn)和酒店兩塊業(yè)務(wù)并行發(fā)展的狀態(tài)持續(xù)到現(xiàn)在。
選址 尋找未來(lái)的CBD
酒店業(yè)始祖斯塔特勒說(shuō)，酒店經(jīng)營(yíng)成功的第一要素是：位置，位置，位置。每個(gè)酒店都有自己的選址邏輯，要依據(jù)大量數(shù)據(jù)分析，非常嚴(yán)密。比如香格里拉一向選擇在全球華人出沒(méi)最多的城市。2007年，郭鶴年親自帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)到重慶、長(zhǎng)沙和海南等地方為香格里拉選址。麗姿·卡爾頓只在中國(guó)一線城市布點(diǎn)，一線城市中又會(huì)選在CBD（中央商務(wù)區(qū)），商務(wù)客流量大的地方。
開(kāi)元的“酒店+地產(chǎn)”模式，大部分選址在城市相對(duì)偏僻但有未來(lái)的新興地帶，這和通常的高端酒店選址邏輯很不一樣。“現(xiàn)階段，城市中心的CBD并不是我們的好選擇，成熟CBD地價(jià)很高，而我們首先要低成本擴(kuò)張。”張冠明說(shuō)，“即使是在三線城市，我們也會(huì)去找一個(gè)未來(lái)可能成為CBD的地方，通過(guò)我們?cè)诋?dāng)?shù)亟ㄔO(shè)‘酒店+房產(chǎn)’，把這個(gè)地方變成CBD中心。”
外資酒店選址，主要根據(jù)GDP、人均消費(fèi)，以及它所掌握的客源流向。但開(kāi)元首先計(jì)算政府給的優(yōu)惠政策能不能彌補(bǔ)前期虧損。如果還是虧，肯定不做。其次，純粹從酒店角度來(lái)講，開(kāi)元看人均消費(fèi)水平和周邊酒店狀況，如當(dāng)?shù)?a target="_blank">酒店擁有量。通過(guò)這些酒店來(lái)判斷住宿率、平均房?jī)r(jià)、餐飲毛利率。比如說(shuō)開(kāi)元要到駐馬店去，先看當(dāng)?shù)匚逍羌?jí)酒店狀況，把他們的一些數(shù)據(jù)算出來(lái)，通過(guò)這些算出如果做，利潤(rùn)是多少。比如建四百間客房，照此預(yù)測(cè)入住率、平均房?jī)r(jià)、中餐毛利率，算出收入情況。然后算支出：裝修、每年折舊、人力成本等。
開(kāi)元酒店的平均入住率近70%，房?jī)r(jià)比同級(jí)別外資酒店低200塊錢左右。例如，開(kāi)元在北京的酒店，高級(jí)雙人間的房?jī)r(jià)平均在730元左右。一個(gè)酒店，一般開(kāi)業(yè)3~4年后開(kāi)始贏利。
“香格里拉是為了做酒店而選址，關(guān)注的是酒店本身有發(fā)展前景、周邊客源是否充足，利潤(rùn)是否有保證。而開(kāi)元這個(gè)模式，一旦出現(xiàn)像2008年的金融危機(jī)，房地產(chǎn)行業(yè)、酒店行業(yè)均下行，它會(huì)遇到麻煩。” 合縱酒店顧問(wèn)公司副總裁陽(yáng)國(guó)慶分析。 本新聞共 3頁(yè),當(dāng)前在第 2頁(yè) 1 2 3 想認(rèn)識(shí)全國(guó)各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來(lái)加入“中國(guó)創(chuàng)業(yè)圈”
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